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近大头有土豪朋友（谁还没有个土豪的朋友呢，傲娇脸）想换房子，理由无非是之前的房子太小，所在的位置又乱糟糟，不如索性买个海景房住好咯，这是背景。
朋友来咨询大头，要是想换房的话，之前已经买的这套不打算用来投资，想一并卖掉，是先买后卖比较好还是先卖后买比较好。
说实话，数学一直不怎么好的大头有点懵。这大概是个复杂的数学题吧？不过，像大头这么贴心的朋友，也是不多，大头真的给算了一笔账。
房贷支出先卖房后买房：
已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按首套房85折计算，月供为14144.44元
本息支出总额为14144.44×240（期）≈340万元
其中利息总额为109万元。
先买房后买房：
已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按基准利率计算：月供为15052.21元
本息支出总额为15052.21×240（期）=360万元
其中利息总额为131万元。
契税支出：
先卖房：执行首套房契税税率1.5%，契税额：550×1.5%=8.25万。
先买房：执行二套房契税税率3%，契税额：550×3%=16.5万。
由此可算出，由于贷款利率和契税的差别，先卖房比先买房贷款支出少近20万元，契税则少交8.25万，总买房成本比先买房要少28.25万元。
所以呀，虽然是土豪也不能扔钱玩啊，这就是差距！
那么选二套房有啥需要注意的吗？
既然是改善性住房，总得满足更高的需求，各方面都要胜过现有的房子，不然干嘛要换房！有了这个前提，我们再考虑其他因素。通常情况下，二套改善性住房的使用时间比首套房更长，甚至有可能是一辈子，时间跨度大，需要考虑到年龄增长带来的影响，选择带电梯的洋房或郊区的独栋都是不错的选择。部分改善性住房需要将老人接过来一块居住，也应考虑到医疗配套的问题。至于是不是市中心，则不那么重要了。
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近大头有土豪朋友（谁还没有个土豪的朋友呢，傲娇脸）想换房子，理由无非是之前的房子太小，所在的位置又乱糟糟，不如索性买个海景房住好咯，这是背景。
朋友来咨询大头，要是想换房的话，之前已经买的这套不打算用来投资，想一并卖掉，是先买后卖比较好还是先卖后买比较好。
说实话，数学一直不怎么好的大头有点懵。这大概是个复杂的数学题吧？不过，像大头这么贴心的朋友，也是不多，大头真的给算了一笔账。
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房贷支出先卖房后买房：
已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按首套房85折计算，月供为14144.44元
本息支出总额为14144.44×240（期）≈340万元
其中利息总额为109万元。
先买房后买房：
已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按基准利率计算：月供为15052.21元
本息支出总额为15052.21×240（期）=360万元
其中利息总额为131万元。
契税支出：
先卖房：执行首套房契税税率1.5%，契税额：550×1.5%=8.25万。
先买房：执行二套房契税税率3%，契税额：550×3%=16.5万。
由此可算出，由于贷款利率和契税的差别，先卖房比先买房贷款支出少近20万元，契税则少交8.25万，总买房成本比先买房要少28.25万元。
所以呀，虽然是土豪也不能扔钱玩啊，这就是差距！
那么选二套房有啥需要注意的吗？
既然是改善性住房，总得满足更高的需求，各方面都要胜过现有的房子，不然干嘛要换房！有了这个前提，我们再考虑其他因素。通常情况下，二套改善性住房的使用时间比首套房更长，甚至有可能是一辈子，时间跨度大，需要考虑到年龄增长带来的影响，选择带电梯的洋房或郊区的独栋都是不错的选择。部分改善性住房需要将老人接过来一块居住，也应考虑到医疗配套的问题。至于是不是市中心，则不那么重要了。